Kupujesz dom lub apartament we Francji? A może dopiero marzysz o własnym miejscu na Lazurowym Wybrzeżu? W tym odcinku podcastu Kierunek Prowansja rozmawiam z polską notariusz pracującą we Francji o tym, jak wygląda cały proces zakupu nieruchomości – od podpisania umowy przedwstępnej aż po akt notarialny.

Rozmawiamy m.in. o:
• roli notariusza we Francji,
• kosztach notarialnych i podatkach,
• najczęstszych błędach popełnianych przez kupujących,
• różnicach między systemem francuskim i polskim,
• dokumentach potrzebnych do zakupu nieruchomości,
• praktycznych wskazówkach dla Polaków inwestujących we Francji.

Jeśli planujesz zakup domu, apartamentu lub inwestycję na południu Francji, ten odcinek pomoże Ci lepiej zrozumieć procedury i uniknąć kosztownych pomyłek.

🎙️ Podcast Kierunek Prowansja to miejsce dla wszystkich, którzy kochają Prowansję i Lazurowe Wybrzeże oraz chcą świadomie inwestować we francuskie nieruchomości. 

Transkrypcja wywiadu

Dominika Nogier: Kierunek Prowansja. Podcast o życiu kobiety w słonecznej Prowansji. Zaprasza Dominika Nogier.

Dzień dobry. Witam was w 26. odcinku podcastu Kierunek Prowansja. Trochę mnie nie było, bo pochłonęła mnie praca, praca i jeszcze raz praca, ale w końcu udało mi się nagrać odcinek, na który – jak wiem z waszych wiadomości – wiele osób czekało. To również rozmowa, którą sama bardzo chciałam przeprowadzić.

Za chwilę wysłuchacie mojej rozmowy z polską notariusz w Nicei, panią Katarzyną Tomaś-Brun. Dowiecie się z niej, dlaczego zakup nieruchomości we Francji jest bezpieczny, z czym wiążą się słynne opłaty notarialne – dla nas, Polaków, i dla naszych polskich klientów często trudne do strawienia – oraz z jaką bardzo nietypową prośbą spotkała się kiedyś pani rejent przy sprzedaży nieruchomości.

Zapraszam was do wysłuchania tego odcinka, do polubienia go, jeśli wam się spodobał, do skomentowania i subskrybowania kanału.

Rozmowa

Jak Polka zostaje notariusz we Francji?

D.N.: Dzień dobry, witam was serdecznie. Dzisiaj odcinek, na który wiele osób czekało. Moim gościem jest pani notariusz, polska notariusz we Francji – pani Katarzyna Tomaś-Brun. Witam, dzień dobry.

Katarzyna Tomaś-Brun: Dzień dobry.

D.N.: Jesteśmy w pani biurze przy place Masséna w Nicei. Jak to się stało, że pani Katarzyna z Polski – skąd dokładnie z Polski?

K.T.-B.: Z Krakowa. Jestem z Krakowa.

D.N.: Jak to się stało, że staje się pani notariusz we Francji?

K.T.-B.: To są takie zdarzenia nieprzewidywalne. Każdy ma swoją historię. Byłam studentką prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim i wyjechałam na rok do Holandii na studia. Tam poznałam mojego męża, Francuza. Później kontynuowałam studia we Francji i tak się złożyło, że zostałam notariusz.

Skończyłam studia na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie, a mój dyplom został uznany we Francji. Pozwolono mi kontynuować tutaj studia, uzyskać dyplom notariusza i wpisać się na listę notariuszy. Dzisiaj jestem po prostu francuskim notariuszem, polskojęzycznym. To taka moja mała charakterystyka i mam wrażenie, że niektórych interesuje.

D.N.: Naszych słuchaczy bardzo interesuje. Poza pani ogromnym profesjonalizmem to zdecydowanie jedna z pani zalet.

K.T.-B.: Pozwala mi to może lepiej rozumieć polskich klientów, ponieważ znam system prawny polski i francuski, mogę je porównać i zapewnić moich klientów, że nie ma się czym martwić. Nie będzie tu żadnych niespodzianek. Oba systemy prawne zbudowane są na prawie rzymskim, więc tak naprawdę nie są bardzo różne. Istnieją pewne drobne różnice, ale osoby z Polski, które kupują nieruchomość we Francji, nie powinny spotkać się z niemiłymi niespodziankami prawnymi ani z instytucją, która w Polsce w ogóle nie istnieje. Dzięki temu mogę ich uspokoić, że wszystko dobrze się odbędzie.

D.N.: Czyli wszystko odbywa się zgodnie z literą prawa. Pani Katarzyno, czy notariusz we Francji jest urzędnikiem państwowym?

K.T.-B.: Notariusz we Francji ma podwójny status. Jesteśmy urzędnikami ministerialnymi, ponieważ wyznacza nas minister, a dokładniej Ministerstwo Sprawiedliwości. Można więc powiedzieć, że naszym „wielkim szefem” jest minister sprawiedliwości. Równocześnie mamy kancelarie, które funkcjonują jak spółki, czyli jak podmioty prawa gospodarczego. Jako urzędnicy ministerialni mamy wiele obowiązków, na przykład jesteśmy poborcami podatkowymi dla państwa francuskiego.

Dlaczego zakup nieruchomości we Francji jest bezpieczny?

D.N.: Czy zakup nieruchomości we Francji jest bezpieczny dla cudzoziemców, w tym dla Polaków? Jak pani to widzi?

K.T.-B.: Uważam, że zakup nieruchomości we Francji jest bezpieczny dla wszystkich: dla Francuzów, Polaków i osób każdej innej narodowości. Po pierwsze dlatego, że francuski notariusz ma bardzo dużo obowiązków. Jesteśmy gwarantami umów, które sporządzamy. Wszystko, co jest zapisane w umowie, musi być przez nas sprawdzone. Jesteśmy gwarantami bezpieczeństwa prawnego w relacji między sprzedającym a nabywcą.

Osoba kupująca jest chroniona przez nas, notariuszy, przez prawo konsumenckie oraz przez prawo własności. Prawo własności we Francji jest bardzo ważne i bardzo chronione, a istnieje wiele mechanizmów, które pozwalają nam tę ochronę zapewnić. Mamy na przykład księgi wieczyste, które bardzo dobrze funkcjonują i są w stu procentach zinformatyzowane. Mam do nich bieżący dostęp i w każdej chwili mogę sprawdzić, czy na nieruchomości jest hipoteka albo inne obciążenie.

W związku z tym transakcje zakupu są bezpieczne dla nabywcy – zwłaszcza dla nabywcy-konsumenta, który przychodzi do kancelarii i podpisuje umowę. Ma on bardzo dużo gwarancji prawnych, ale również finansowych. Z prawnego punktu widzenia gwarantujemy, że nie ma żadnych problemów, a z finansowego – że sprzedający otrzyma cenę, a nabywca nie będzie musiał płacić żadnych opłat ani długów po sprzedającym.

Wszelkie pieniądze trafiają do notariusza. To notariusz spłaca długi, hipotekę, płaci do wspólnoty mieszkaniowej i opłaca podatek, jeżeli podatek ma zapłacić sprzedający. Dopiero kiedy wszystko zostanie uregulowane, cena zostaje odblokowana i przekazana sprzedającemu. Nabywca ma więc bezpieczną sytuację: wie, że niczego za sprzedającego nie musi płacić. Sprzedający także jest zabezpieczony, bo ma gwarancję zapłaty. W dniu podpisania umowy wszystkie pieniądze są już u mnie w księgowości i ja mu to gwarantuję.

D.N.: To chyba zasadnicza różnica w porównaniu z Polską, choć wiem, że w Polsce też wprowadza się teraz podobne rozwiązania przy podpisywaniu umów.

K.T.-B.: U nas zasada jest taka, że wszystkie pieniądze muszą dojść do kancelarii dzień przed podpisaniem umowy. W dniu podpisania stwierdzam, że pieniądze mam, i spłacam to, co trzeba spłacić. Z punktu widzenia finansowego nie ma więc ryzyka ani dla sprzedającego, ani dla kupującego.

D.N.: Czyli jest pani w stanie zweryfikować, czy na danej nieruchomości są jakieś długi, hipoteka albo inne obciążenia. Sprzedający de facto nie jest w stanie ukryć tego przed kupującym.

K.T.-B.: Jeśli chodzi o sytuację hipoteczną, nabywca we Francji właściwie mógłby się nią w ogóle nie interesować, ponieważ to notariusz jest jej gwarantem. Mam obowiązek sprawdzić sytuację i poinformować nabywcę. Jeżeli istnieje hipoteka, mam obowiązek ją spłacić i zagwarantować nabywcy, że kupuje nieruchomość bez obciążeń. To jest moja odpowiedzialność, jestem ubezpieczona i to jedna z moich podstawowych funkcji: nie sprzedać nieruchomości obciążonej.

D.N.: Ja też zawsze powtarzam naszym klientom, że właśnie po to razem pracujemy – bo większość naszych klientów obsługiwana jest przez panią – i dlatego cały proces sprawdzania nieruchomości jest tak skrupulatny. To też tłumaczy, dlaczego tyle trwa.

K.T.-B.: Nie wszystko jest tak piękne, że podpisujemy umowy w dwa dni. Żeby podpisać umowę przedwstępną, potrzebujemy około trzech tygodni. Żeby podpisać umowę końcową – minimum miesiąc, a zwyczajowo dwa lub trzy miesiące. Ten czas jest nam potrzebny właśnie po to, żeby dokonać wszystkich weryfikacji. Piszemy do administracji, sprawdzamy sytuację budynku, przepisy prawa miejskiego, prawo własności. Musimy przeanalizować ostatnich 30 lat.

D.N.: Trzydzieści lat?

K.T.-B.: Trzydzieści lat, bo to jest okres zasiedzenia. Gdyby problem pojawił się 40 lat temu, wiemy, że sytuacja została już zasiedziana i nie ma problemu. Ale 30 lat to okres, który musimy sprawdzić. To wszystko wymaga czasu.

Proces zakupu krok po kroku

D.N.: Gdybyśmy zrobiły taki proces krok po kroku dla osób, które nas słuchają, marzą o domu na południu Francji i nie do końca wiedzą, od czego zacząć?

K.T.-B.: Pierwszy etap to oczywiście znalezienie nieruchomości, która nam odpowiada i którą chcemy kupić. Następnie składamy ofertę. Spisujemy ją – to bardzo proste i często zajmuje się tym biuro nieruchomości. Proponujemy sprzedawcy cenę. Jeżeli ją zaakceptuje, uznajemy, że pierwszy etap został zrealizowany: mamy zaakceptowaną ofertę.

D.N.: To też jest ważne: oczywiście po części są to negocjacje ustne, ale oferta musi być spisana.

K.T.-B.: Tak. Trzeba wskazać, kto sprzedaje, co sprzedaje i za jaką cenę.

D.N.: Zwykle mamy już standardowy formularz takiej oferty, który podpisujemy elektronicznie.

K.T.-B.: To już jest ważny dokument, pierwszy etap negocjacji. Dostaję taką ofertę od agencji albo od klientów i zaczynamy przygotowywać umowę przedwstępną. Kontaktujemy się ze wszystkimi administracjami, dokonujemy pierwszych weryfikacji i przygotowujemy umowę przedwstępną.

Umowa przedwstępna jest aktem notarialnym. Można przyjechać do kancelarii i podpisać ją osobiście, ale można też poprosić o pełnomocnictwo. Wtedy przygotowuję pełnomocnictwo, które umożliwia mojej kancelarii podpisanie umowy przedwstępnej za klienta. Oczywiście takie pełnomocnictwo jest bardzo ograniczone. Żebym mogła go użyć, muszę mieć projekt zaakceptowany przez klienta. Najczęściej robimy to na spotkaniu wideo kilka dni przed podpisaniem umowy.

D.N.: Ta umowa we Francji nazywana jest compromis de vente i jest bardzo ważna.

K.T.-B.: Dla mnie to najważniejsza umowa. Już na tym etapie musimy sprawdzić, czy z nieruchomością są jakieś problemy. Jeśli są, musimy nad nimi zapanować. Nie oznacza to, że nie można podpisać umowy przedwstępnej, jeśli na przykład w trakcie weryfikacji widzimy hipotekę. Możemy ją podpisać, ale musimy tę kwestię uregulować: napisać, że hipoteka istnieje i zostanie spłacona przed podpisaniem umowy końcowej albo najpóźniej w dniu podpisania umowy końcowej z ceny sprzedaży.

Możemy też stwierdzić, że ktoś chce kupić dom i na przykład drzwi źle się zamykają. W umowie możemy zapisać, że drzwi źle się zamykają i nabywca kupuje nieruchomość w takim stanie, albo że sprzedający zobowiązuje się do naprawy. Dlatego umowa przedwstępna jest tak ważna: na tym etapie powinniśmy wykryć ewentualne wady i uregulować je w umowie.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej wszystko sprawdzamy jeszcze raz. Nabywca przygotowuje środki na zapłatę ceny i kosztów, a dwa lub trzy miesiące później podpisujemy umowę końcową. Umowa końcowa podpisywana jest na tych samych warunkach co umowa przedwstępna. Jest bardziej rozbudowana, dokonujemy w niej jeszcze większej liczby weryfikacji i dołączamy więcej dokumentów, ale podstawowe warunki kontraktu są już zapisane w umowie przedwstępnej. Umowa końcowa nie może zrobić tu żadnej rewolucji.

Warunki zawieszające i kredyt

D.N.: A jeśli mamy jakiś warunek zawieszający?

K.T.-B.: Warunki zawieszające mamy właściwie zawsze, ponieważ zawsze jeszcze czegoś brakuje. We Francji miasto albo gmina często ma prawo pierwokupu. Podpisuję wtedy umowę przedwstępną pod warunkiem, że gmina nie zdecyduje się na zakup nieruchomości. To jest warunek zawieszający.

Zawsze mam także warunek zawieszający dotyczący sytuacji hipotecznej. To, że w dniu podpisania umowy przedwstępnej nie ma hipoteki, nie oznacza, że nie pojawi się ona w dniu podpisania umowy końcowej.

D.N.: Czy takie sytuacje się zdarzają?

K.T.-B.: Bardzo rzadko, bo właściciele wiedzą, że mamy dostęp do ksiąg wieczystych i od razu byśmy to zobaczyli. Ale gdyby tak się stało, zablokujemy podpisanie umowy końcowej i będziemy sprawdzać, jak tę hipotekę zlikwidować.

Mamy też warunek zawieszający dotyczący służebności. Jeżeli ktoś chce kupić dom, muszę sprawdzić, czy sąsiad nie ma prawa przechodzić przez nasz ogród. Gdyby takie prawo istniało, muszę poinformować nabywcę, a nabywca mógłby powiedzieć, że nie chce kupić. Podobnie jest z kwestiami prawa budowlanego. Przy zakupie domu muszę sprawdzić w urzędzie miasta, czy dom został zadeklarowany i czy nie ma problemów z prawem budowlanym.

D.N.: A kredyt?

K.T.-B.: Bardzo często nabywca potrzebuje kredytu. We Francji chroni się pożyczkobiorcę-konsumenta, dlatego każda umowa przedwstępna jest podpisywana pod warunkiem zawieszającym uzyskania kredytu, jeśli nabywca powie nam, że potrzebuje go do sfinansowania ceny. To standardowy warunek.

D.N.: Powiedzmy wyraźnie: jeśli nabywca tego kredytu nie dostanie…

K.T.-B.: Jeżeli kredytu nie dostanie i ma odmowę banku, nie jest związany umową. Zwracam mu wtedy zaliczkę, którą wpłacił.

D.N.: Zaliczka zwyczajowo wynosi…?

K.T.-B.: Od 5 do 10 procent. To zależy od warunków i jest negocjowane. Często jest to 5 procent, czasami 10. Coraz częściej 10 procent, bo w naszym regionie popyt jest bardzo duży, a sprzedający lubią mieć gwarancję i wiedzieć, że ta gwarancja istnieje.

Oczywiście zaliczka wpłacana jest do mojej kancelarii. Sprzedający nigdy nie może mieć żadnych roszczeń bezpośrednio do tej zaliczki. Ona zostaje u mnie w księgowości. Jest to jednak dodatkowy dowód dla sprzedającego, że nabywca jest osobą poważną i nie podszedł do sprawy lekko ani nie podpisał umowy przedwstępnej zbyt pochopnie.

Opłaty notarialne i podatki po zakupie

D.N.: Wszystko jest sprawdzane i weryfikowane, ale zawsze mówię naszym polskim klientom, że do ceny zakupu trzeba jeszcze doliczyć słynne opłaty notarialne.

K.T.-B.: Tak, we Francji się je płaci.

D.N.: I warto powiedzieć, że nie wszystko trafia do notariusza.

K.T.-B.: Bardzo bym chciała, ale niestety tak nie jest. Należy liczyć około 7 procent ceny. Jeżeli ktoś kupuje za 100 tysięcy euro, będzie miał około 7 tysięcy euro kosztów. Nazywamy je kosztami notarialnymi, ale w tych kosztach ponad 5 procent stanowi podatek rejestracyjny.

D.N.: Podatek od zakupu.

K.T.-B.: Dokładnie, podatek od zakupu. Do tego dochodzi VAT i oczywiście nasze wynagrodzenie, ale ono jest znikome, jeśli porównać je z podatkiem płaconym przez każdego nabywcę do urzędu podatkowego. W praktyce to ja muszę ten podatek wpłacić, żeby móc zarejestrować umowę.

D.N.: Z jednej strony jest to też wygodne dla kupującego, bo płaci wszystko u pani i na tym etapie nie musi już regulować innych należności.

K.T.-B.: Tak. Wszystko przechodzi przez moją księgowość. Nabywca nigdy nie płaci sprzedającemu, wspólnocie mieszkaniowej ani agencji poza moją księgowością.

D.N.: Czyli jest to ułatwienie, zwłaszcza dla obcokrajowców, którzy nie do końca znają francuski system, język, portale podatkowe i całą administrację. Opłaty notarialne mamy za sobą. Jakie podatki musi potem płacić osoba, która kupuje nieruchomość we Francji?

K.T.-B.: Wszyscy płacą podatek gruntowy, czyli taxe foncière. Każda nieruchomość ma własną wysokość tego podatku. Zależy ona od gminy, położenia i wielkości nieruchomości. Kiedy negocjuje się zakup i znajduje nieruchomość, która nas interesuje, sprzedający albo agencja zawsze podają dokładną wysokość tego podatku.

Drugi podatek to podatek od użytkowania, czyli taxe d’habitation. Płacą go tylko osoby, które mają tu rezydencje letniskowe. Nie jest płacony od rezydencji stałej. W praktyce jednak w naszym regionie większość osób go płaci.

Teoretycznie podatek ten powinien być naliczany z uwzględnieniem majątku właściciela, ale w przypadku osób, które nie są we Francji rezydentami podatkowymi, administracja podatkowa nie jest w stanie tego dokładnie sprawdzić. W praktyce zauważyliśmy, że często podatek od użytkowania jest w tej samej albo podobnej wysokości co podatek gruntowy. Płaci się więc te dwa podatki i to właściwie wystarczy.

Jeżeli ktoś wynajmuje mieszkanie i prowadzi w związku z tym działalność, czynsz również jest opodatkowany, ale to już osobna kwestia.

D.N.: A jeśli ktoś kupuje po to, żeby później sprzedać z zyskiem?

K.T.-B.: Zysk jest opodatkowany. To podatek od zysku, czyli porównuje się cenę zakupu i cenę sprzedaży. Jeżeli jest różnica, ta różnica jest opodatkowana. Dla polskich podatników trzeba liczyć około 28 procent. Francuscy podatnicy płacą prawie 36-37 procent.

Remonty, faktury i wpływ na późniejszą sprzedaż

D.N.: To, co też powtarzam klientom i na co bardzo zwracam im uwagę: jeśli robimy duże remonty w nieruchomości we Francji, nie możemy mieć wyłącznie ekip z Polski, które wykonują całość prac, bo później przy sprzedaży pojawia się problem z udokumentowaniem tych kosztów.

K.T.-B.: Kiedy sprzedajemy nieruchomość, która była remontowana, jako notariusz muszę sprawdzić, kto wykonywał prace. Muszę dostać faktury od firm, które robiły remont, i sprawdzić, czy istnieją ubezpieczenia. Jeżeli remont był poważny i miał wpływ na strukturę budynku, muszę mieć ubezpieczenie firmy, która go wykonała.

D.N.: Po polsku powiedzielibyśmy: rękojmia.

K.T.-B.: We Francji, jeśli ktoś wykonuje remont dotyczący struktury budynku, firma udziela dziesięcioletniej gwarancji. Po pierwsze muszę więc sprawdzić ubezpieczenia. Po drugie, przy sprzedaży nieruchomości podatek od zysku można zmniejszyć, jeżeli jesteśmy w stanie wykazać, że robiliśmy remont podnoszący jakość nieruchomości i mamy na to rachunki. Jeśli nie mamy rachunków od francuskich firm, francuska administracja podatkowa tego nie uwzględni.

D.N.: Czyli zapłacimy podatek od kwoty, która nie będzie uwzględniała tej inwestycji w nieruchomość.

Zakup przez spółkę lub fundację rodzinną

D.N.: Coraz więcej Polaków chce kupować nieruchomości nie jako osoby fizyczne, ale przez polskie spółki albo fundacje rodzinne. Co pani o tym sądzi?

K.T.-B.: Z punktu widzenia prawnego nie ma problemu. Firma albo zagraniczna fundacja może kupić nieruchomość we Francji. Cała transakcja odbywa się dokładnie tak samo, jak w przypadku osoby prywatnej. Problem jest przede wszystkim natury podatkowej.

Po pierwsze, zagraniczna struktura, która jest właścicielem nieruchomości we Francji, ma obowiązek deklaracji rzeczywistego beneficjenta. To istnieje także w Polsce. We Francji raz w roku należy zadeklarować w urzędzie podatkowym, kto jest beneficjentem danej spółki albo fundacji. Gdyby się o tym zapomniało, sankcja jest bardzo surowa: jako podatek należy zapłacić 3 procent wartości nieruchomości.

D.N.: To jest podatek jednorazowy?

K.T.-B.: Tyle razy, ile razy się o deklaracji zapomni. W związku z tym najczęściej trzeba mieć tutaj księgowego – choćby małego księgowego – który takiej deklaracji dopilnuje.

Druga kwestia dotyczy spółki. Jeżeli kupuje się przez spółkę, to w dniu sprzedaży, kiedy będziemy wyliczać podatek od zysku, weźmiemy pod uwagę amortyzację. Nieruchomość jest wpisana w aktywach spółki, więc jej wartością księgową do obliczenia podatku nie będzie cena zapłacona przy zakupie, ale cena po amortyzacji. To może mieć dość dramatyczne skutki.

Po trzecie: fundacje. Polskie fundacje rodzinne są dość nowym tworem, mają dwa-trzy lata, i francuska administracja podatkowa nie wie jeszcze dokładnie, jak je traktować ani jak opodatkowywać. Skontaktowałam się w tej sprawie z ekspertem księgowym, który również zadał administracji podatkowej formalne pytanie, ale na dziś nie mamy jeszcze odpowiedzi.

Wadą fundacji jest więc to, że jesteśmy w okresie niepewności i nie wiemy, jak będą traktowane przez francuską administrację podatkową. Dotyczy to oczywiście głównie fundacji, które chciałyby prowadzić tu działalność. Jeśli nie ma działalności, nie ma podatku. Jeżeli jednak fundacja chciałaby na przykład wynajmować nieruchomość, problem mógłby się pojawić.

Co do zasady mamy coraz więcej klientów, którzy kupują przez fundację albo spółkę, i z prawnego punktu widzenia nie ma problemu. Z podatkowego punktu widzenia trzeba po prostu znać obowiązki i najlepiej skonsultować się z księgowym, żeby księgowość była prowadzona tak, jak trzeba.

D.N.: Jeśli kupujemy na spółkę czy fundację rodzinną, nie mamy też słynnych 10 dni na odstąpienie.

K.T.-B.: Tak, bo nie jesteśmy już konsumentem. We Francji konsument jest chroniony, więc osoba fizyczna kupująca nieruchomość po podpisaniu umowy przedwstępnej ma jeszcze 10 dni do zastanowienia. Osoba prawna, taka jak spółka albo fundacja, tych 10 dni nie ma.

D.N.: Nam się to jeszcze nie zdarzyło i mam nadzieję, że się nie zdarzy.

K.T.-B.: Chyba nigdy się nie zdarzyło, bo polscy klienci co do zasady, jeśli już kupują, wiedzą, że chcą kupić. Te 10 dni zwykle niczego w ich decyzji nie zmienia. Albo nie podpisujemy umowy przedwstępnej, albo ją podpisujemy – i wtedy klienci wiedzą, że chcą kupić, więc nie zastanawiają się jeszcze przez kolejne 10 dni.

Jeden notariusz czy dwóch?

D.N.: Często jest tak, że sprzedający mają swojego notariusza. My naszym kupującym też radzimy, żeby mieli swojego notariusza – tutaj akurat panią – bo mamy znajomość polskiego i francuskiego prawa. Klienci czasem pytają, czy wtedy zakup będzie dla nich droższy i czy koszty wzrosną.

K.T.-B.: Nie. We Francji każda strona może mieć swojego notariusza. W praktyce bardzo często tak jest. Wtedy przy danym dossier pracuje dwóch notariuszy. Nasz regulamin zawodowy bardzo dokładnie określa, kto robi co. Dla klienta wynagrodzenie jest niezmienione. My natomiast mamy bardzo konkretne zasady podziału tego wynagrodzenia. Nabywca płaci dokładnie tyle samo, a my dzielimy się wynagrodzeniem zgodnie z regulaminem, w zależności od tego, kto co robi i jaka jest sytuacja regionalna.

D.N.: Podobnie jak przy współpracy dwóch agencji, strona sprzedającego dba o interesy sprzedającego.

K.T.-B.: W praktyce staramy się być bezstronni, bo taka jest nasza rola jako urzędników ministerialnych. Ale mamy lepszy kontakt ze stroną, którą reprezentujemy. Celem naszych umów jest unikanie konfliktów. To nie jest sytuacja jak przy dwóch adwokatach, z których każdy chce przeciągnąć coś w swoją stronę. Chcemy, żeby umowy były sprawiedliwe i żeby żadna ze stron nie była poszkodowana.

Kiedy jest dwóch notariuszy, każdy stara się zdobyć jak najwięcej informacji, żeby obowiązki jego klienta zostały zrealizowane. Czasem jeden z nas czegoś nie zauważy, a drugi od razu to wychwyci.

D.N.: Czyli dwie głowy to nie jedna.

K.T.-B.: Dokładnie. Czasami komunikacja jest łatwiejsza. Na przykład jeżeli sprzedający ma kredyt i trzeba go spłacić, łatwiej jest notariuszowi sprzedającego kontaktować się z bankiem swojego klienta niż mnie, jeśli jestem notariuszem nabywcy. Każdy ma swoją rolę. Nie robimy we dwójkę tego samego ani nie spieramy się, kto co robi. Mamy bardzo precyzyjny podział obowiązków i jest to dobrze zorganizowane. Dla klientów nie zawsze szybciej byłoby, gdyby był tylko jeden notariusz. Czasami przy dwóch ktoś wywiera trochę presji i mówi: teraz już trzeba podpisać.

Czy można pracować z notariuszem z Nicei, kupując w innym regionie Francji?

D.N.: Teraz pewnie nasuwa się pytanie słuchaczom, którzy nie są z południa Francji: czy można pracować z panią przy zakupach w innych regionach Francji?

K.T.-B.: Tak. Francuscy notariusze mają kompetencje w całej Francji. Mam zresztą bardzo dużo umów właściwie z całego kraju: z Paryża, Bordeaux, Tuluzy. Jest to jednak ograniczone do Francji, bo czasami dostaję zapytania o Monako, a w Monako nie mogę nic zrobić.

D.N.: Czyli jeśli ktoś chciałby kupić nieruchomość w innym regionie niż Prowansja, zdecydowanie może się z panią skontaktować.

K.T.-B.: Oczywiście. To bardzo często się zdarza. Mamy teraz akty elektroniczne i spotkania odbywają się przez wideo, więc w praktyce dla klienta niczego to nie zmienia.

D.N.: Są też takie podpisy, przy których nawet nie musimy być na miejscu.

K.T.-B.: Tak. Od czasu COVID-u nasz system informatyczny pozwala podpisywać elektronicznie wiele dokumentów podczas spotkań wideo. Odległość nie ma znaczenia.

Najważniejsza rada dla kupujących

D.N.: Mogłybyśmy rozmawiać jeszcze długo. Od rana pracujemy, bo właśnie podpisywałyśmy umowę z jednym z naszych wspólnych klientów. Jaką radę dałaby pani osobom, które marzą o zakupie domu albo mieszkania we Francji?

K.T.-B.: Żeby się nie martwiły. To prawda, że język francuski jest trudny i klienci często nic nie rozumieją, bo to język bardzo specyficzny. Jest bariera językowa, ale poza tym nie ma dużych różnic prawnych. Prawo francuskie bardzo chroni konsumenta. Rola notariusza jest tak rozwinięta, że klient właściwie nie musi się przejmować aspektem prawnym.

Poradziłabym więc, żeby się nie martwić i spokojnie podchodzić do transakcji. Biura nieruchomości też sprawdzają bardzo dużo rzeczy. Wiedzą, jakie jest zezwolenie na budowę, czy był problem z sąsiadem i czy basen jest tam, gdzie powinien być. Rola agencji jest tutaj bardzo rozwinięta, zwłaszcza tych, które zajmują się sprzedażą domów. Rola notariusza również jest bardzo rozwinięta.

Najważniejsze, żeby klient kupił nieruchomość, która naprawdę mu się podoba. We Francji mówi się coup de coeur – po prostu serce musi mocno zabić. Jeśli już taką nieruchomość znajdzie, trzeba ją dokładnie obejrzeć, bo tutaj kupuje się nieruchomości w takim stanie, w jakim one są.

Sprzedający, jeśli nie jest deweloperem, nie daje gwarancji za budynek ani za strukturę. Trzeba więc samemu starannie obejrzeć dom. Poza tym uważam, że zakupy we Francji odbywają się w sposób bardzo bezpieczny i spokojny. Nic nie dzieje się gwałtownie.

D.N.: Też tak uważam. Dodajmy jeszcze: spokojnie, czyli w tempie francuskim. Na to też musimy przygotować klientów.

K.T.-B.: Tak. Czas nie płynie we Francji tak samo jak w Polsce. Wszystko wymaga swojego czasu i nie ma się co martwić, że jeśli coś miało być podpisane piątego, a zostanie podpisane dziesiątego, to wciąż jest w normie. To nie znaczy, że dzieje się dramat. Czasem oznacza tylko, że ktoś wcześniej nie zadzwonił, żeby coś uregulować. Trzeba podchodzić do tego spokojnie.

Nietypowa prośba przy sprzedaży nieruchomości

D.N.: Proszę powiedzieć: czy była jakaś transakcja zakupu albo sprzedaży, która wywołała u pani duże emocje? Coś niestandardowego, szalonego, co przychodzi pani na myśl?

K.T.-B.: Trudno powiedzieć, ale rzeczywiście coś sobie przypomniałam. Sprzedawałam kiedyś deweloperowi nieruchomość: dom z ogrodem. Dom miał zostać zburzony. W trakcie podpisywania umowy przedwstępnej właściciel, starszy pan, powiedział, że sprzeda dom, zgadza się na jego zburzenie, ale chce, żeby deweloper zbudował małe zadaszenie dla kotów.

Okazało się, że do tego pana przychodziły wszystkie koty z dzielnicy. Jadły u niego, miały swoje miejsce, taką budkę. Żeby deweloper mógł kupić nieruchomość, zapisaliśmy w umowie przedwstępnej, że zostanie zbudowana mała szopa. Nie sprecyzowaliśmy, że ma służyć kotom do spania, ale wskazaliśmy, że ma powstać taki niewielki budynek. I rzeczywiście zostało to zrobione i uszanowane.

D.N.: To jest świetne.

K.T.-B.: Taka mała niespodzianka. Specyficzne było to, że musieliśmy tę sprawę uregulować w umowie. Dla właściciela to był prawdziwy warunek: dom może zostać zburzony, ale koty muszą mieć gdzie mieszkać.

To jest też dowód na to, że francuski notariusz ma rolę redaktora. Jeśli strony chcą jakąś kwestię prawnie uregulować, możemy to napisać i zrobić. Nasza umowa to w dużej mierze kwestia redagowania. Mamy oczywiście standardowe klauzule i wzory umów, ale szczególne sytuacje mogą być regulowane szczególnymi klauzulami. Jeżeli obie strony się na to zgadzają, nie ma żadnego problemu.

Zakończenie

D.N.: Dziękuję serdecznie. Myślę, że to bardzo pomocny materiał i że powinnyśmy odbyć jeszcze niejedno spotkanie, żeby bardziej szczegółowo opowiedzieć o procesie zakupu, a potem sprzedaży. Te pierwsze informacje oraz kontakt do pani Katarzyny na pewno będą bardzo pomocne. W opisie tego odcinka znajdziecie wszystkie dane do pani Katarzyny. Dziękuję serdecznie, do usłyszenia i do zobaczenia.

K.T.-B.: Dziękuję bardzo. Do usłyszenia i do zobaczenia.

D.N.: Dziękuję za wysłuchanie tego odcinka. Zapraszam do subskrybowania mojego podcastu oraz śledzenia profilu Kierunek Prowansja na Instagramie. Do usłyszenia.